Non. Une clause résolutoire de bail commercial qui laisse 15 jours après commandement n’est pas valable, car le délai légal d’ordre public est d’un mois. La Cour de cassation a confirmé, par deux arrêts du 6 novembre 2025, qu’une clause rédigée ainsi tombe en entier et que le juge ne peut pas la réécrire pour la sauver.
Pourquoi une clause résolutoire à 15 jours est-elle jugée non écrite ?
Le point décisif est celui que beaucoup de pages de cabinets évitent de mettre au centre : le problème n’est pas seulement que 15 jours, c’est trop court, c’est que la sanction peut faire disparaître toute la clause. Lorsqu’une clause résolutoire prévoit 15 jours, la sanction atteint l’ensemble de la stipulation.
Le repère à garder est simple : l’article L. 145-41 du Code de commerce impose un délai minimal d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Un bail peut prévoir plus long, ce qui est plus favorable au locataire, mais il ne peut pas descendre sous ce seuil.
| Délai stipulé au bail | Sort juridique de la clause | Régime applicable |
|---|---|---|
| 8 jours ou 15 jours | Réputée non écrite en son entier | Contraire à l’ordre public (Art. L145-41 C. com.) |
| 1 mois | Conforme | Valide selon l’article L145-41 du Code de commerce |
| 2 mois ou plus | Valable | Plus favorable au locataire |
Quel est le délai légal d’ordre public pour un bail commercial ?
Le délai légal d’ordre public imposé par l’article L. 145-41 du Code de commerce après un commandement demeuré infructueux est d’un mois. Ce n’est pas un détail de rédaction, c’est la condition minimale pour que le mécanisme de résiliation automatique puisse fonctionner.
Concrètement, trois situations doivent rester séparées. Une clause fixée à un mois est conforme. Une clause fixée à deux mois ou davantage reste valable, parce qu’elle accorde plus de temps au preneur. Une clause fixée à huit jours ou quinze jours se heurte à la règle impérative.
Que disent les arrêts de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 ?
Les arrêts n° 23-21.334 et n° 23-21.454 du 6 novembre 2025 ont tranché le vrai sujet pratique : la clause à quinze jours ne peut pas être retaillée par le juge. La Cour de cassation a retenu que la stipulation irrégulière est écartée dans son ensemble.
Pour un bailleur, le message est rude mais clair : si le bail contient un délai inférieur au minimum légal, il ne faut pas compter sur une lecture bienveillante du tribunal pour remplacer quinze jours par un mois. Pour un preneur, cet argument de défense est puissant dès la relecture du bail.
Quelles sont les conséquences juridiques pour le bailleur et le preneur ?
Quand la clause est écartée, les conséquences ne sont pas théoriques. Le bailleur perd l’arme de la résiliation automatique et le preneur peut soulever l’irrégularité même sur un bail ancien, car l’action pour faire tenir la clause à l’écart n’est enfermée dans aucun délai de prescription.
La clause peut-elle être rectifiée par le juge ?
Non, pas dans l’hypothèse d’un délai de quinze jours visée par la jurisprudence du 6 novembre 2025. Le juge ne transforme pas une clause irrégulière en clause valide en remplaçant simplement le mauvais délai par le bon.
La conséquence opérationnelle est directe : le bailleur qui veut mettre fin au bail doit alors demander une résiliation judiciaire et prouver un manquement suffisamment grave. Il ne peut plus se reposer sur l’automaticité prévue au contrat.
Pourquoi l’action en réputé non écrit est-elle imprescriptible ?
L’action tendant à faire écarter une clause de ce type n’est soumise à aucune prescription. En pratique, cela permet de contester à tout moment une stipulation irrégulière, y compris dans des baux anciens.
Il faut ajouter une nuance utile. La loi Pinel du 18 juin 2014 a remplacé l’ancienne logique de nullité par ce régime d’éviction de la clause, et cette loi s’applique aussi aux baux en cours lorsque la résiliation n’était pas définitivement acquise à son entrée en vigueur.
Comment le juge encadre-t-il la suspension de la clause résolutoire ?
Le juge garde un pouvoir réel en matière d’impayés, mais ce pouvoir joue sur la suspension des effets de la clause, pas sur la réparation d’une clause mal rédigée. Il faut donc distinguer deux sujets : la validité du texte dans le bail, et l’octroi de délais de paiement quand la clause, elle, est régulière.
Quels sont les pouvoirs du juge en matière de délais de paiement ?
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pour une période maximale de 2 ans, sur le fondement de l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil.
Ce pouvoir ne supprime pas la dette locative. Il suspend les effets de la clause pendant le temps accordé, à condition que le locataire respecte l’échéancier fixé. Si les paiements ne suivent pas, la protection obtenue devant le juge perd sa portée pratique.
Quelles sont les exigences de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique a resserré les conditions de suspension. Le locataire doit montrer sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Autrement dit, annoncer un échéancier ne suffit pas. Le juge regarde si la reprise des règlements est crédible avant l’audience, parce que la suspension n’a pas vocation à prolonger un impayé sans perspective sérieuse de retour à l’exécution normale du bail.
Les erreurs qui font échouer la clause ou la procédure
Les difficultés viennent rarement d’un grand débat théorique. Elles naissent de fautes très concrètes dans le bail, dans le commandement ou dans la stratégie contentieuse.
- Inscrire huit jours ou quinze jours dans le bail produit une clause inutilisable, car le délai contractuel heurte l’ordre public et la stipulation peut être écartée en entier ; il faut rédiger un délai d’au moins un mois dès l’origine.
- Compter sur le tribunal pour corriger la clause fait perdre un temps précieux, puis débouche sur un dossier sans levier automatique ; il faut partir du principe qu’une clause irrégulière ne sera pas réparée et préparer, si nécessaire, une demande de résiliation judiciaire.
- Traiter un bail ancien comme un bail sécurisé aboutit à une contestation tardive qui désarme le bailleur au mauvais moment ; il faut relire les anciennes clauses avant tout commandement, puisque l’action pour les faire écarter n’est pas prescrite.
- Délivrer un commandement sans respecter le formalisme et la bonne foi fragilise l’action en constatation de la résiliation ; il faut passer par un commissaire de justice et soigner le contenu ainsi que le contexte de délivrance.
- Demander la suspension sans prouver la reprise du loyer courant conduit à un refus ou à une position très défensive à l’audience ; il faut présenter une capacité réelle de règlement de l’arriéré et une reprise intégrale des loyers avant cette première date.
La question suivante est simple : que faire si le commandement a déjà été délivré sur la base d’une clause à 15 jours ? Il faut vérifier d’abord le bail, puis choisir entre contestation de la clause côté preneur et action en résiliation judiciaire côté bailleur.
FAQ
Une clause à deux mois pose-t-elle un problème de validité ?
Non. Un délai de deux mois ou plus reste valable, parce qu’il est plus favorable au locataire que le minimum légal.
Le bailleur peut-il quand même agir pour loyers impayés si la clause de quinze jours tombe ?
Oui. Le bailleur ne bénéficie plus de la résiliation automatique, mais il peut encore demander la résiliation judiciaire en démontrant un manquement suffisamment grave.
Le locataire doit-il soulever l’irrégularité dans un délai précis ?
Non, l’action pour faire écarter une clause de cette nature n’est pas prescrite. C’est précisément ce qui permet de contester la stipulation même dans un bail ancien.
Une signature des parties peut-elle sauver après coup une clause déjà rédigée à quinze jours ?
Le juge ne peut pas sauver la clause par correction. La sécurité passe par une rédaction conforme du bail.
Que devient le commandement si la clause résolutoire n’est pas exploitable ?
Le commandement ne redonne pas vie à une clause irrégulière. Si le bailleur veut poursuivre la rupture du bail, il doit quitter la logique automatique et basculer sur le terrain judiciaire, avec un dossier probatoire solide.
Sources
